KE:4.6 강남 개발과 부동산 투기 붐
한국전쟁 직후 124만명이던 서울 인구는 경제개발 정책으로 산업화, 도시화가 급속히 진행되면서1960년 244만여명, 1965년 347만명, 1970년 543만명으로 인구폭발이라고 할정도로 급속하게 증가합니다. 1970년 서울 거주민의 80%가 농촌지역에서 이주해온 이주민이었고 당시 서울 주택의 30% 이상이 무허가 주택일 정도로 강북 도심의 팽창과 과밀화는 심각한 주택 부족 현상을 초래했습니다. 이후 도심 주변과 한강변 개발로도 이를 해소하지 못하면서 결국 한강 건너 영동(永東) 지구를 개발하는 계획이 시행되면서 현재의 강남이 개발됩니다.
지금 강남이라고 불리는 강남·서초구 일대는 1970년대 이전만 해도 '영동', '남서울' 등으로 불렸는데, 영동이란 영등포의 동쪽이라는 뜻으로 자체 지명을 갖지 못한 채 특정 지역과의 지리적인 관계 속에서 이름이 결정될 만큼 위상이 낮았던 미개발지였습니다. 이렇게 한적한 농촌이던 '영동'이1960년대 강북의 폭발적인 팽창과 1969년 제3한강교(한남대교) 개통，1970년 경부고속도로 건설로 국내 최고의 번화가 '강남'으로 변화하게 됩니다. 구획정리 역사상 유례가 없는 초대형 사업이었던 이 강남개발은 도시개발 사업에 필수적 전제 조건인 면밀한 도시설계와 투기대책이 충분히 마련되지 않은 상태에서 추진되었고, 1970년대 초반까지만 해도 세계경제 불황 여파로 주택 건설과 주거이동이 그다지 활발하지 않았습니다.
하지만 1970년대 중반부터 개발촉진 지구 지정, 아파트지구 재도 도입, 고속버스 터미널과 지하철 순환선 건설, 공공기관과 학교의 강남 이전, 강북지역 개발 억제책 실시 등 박정희 정부의 적극적인 개발촉진 정책들과 주택공사를 통해 직접 대단위 아파트를 건설하기도 한 정부의 강력한 의지표현을 민간 건설사들이 뒤따르면서, 강남 지역에 대규모 민간 아파트 단지들이 건설되기 시작합니다.
그리고 이 시기 중화학 공업 투자와 중동 건설 붐으로 시중에 많은 돈이 풀리면서 물가가 급등하고 돈의 가치가 하락함에 따라 금이나 땅, 주택 등 현물 자산에 투자하려는 인플레이션 헷지 (inflation hedge) 심리가 맞물리면서 강남을 중심으로 전국의 택지와 주택가격이 급격히 상승하게 됩니다. 아래 표 3.13은 1970년대 전국의 부동산 가격 변화를 정리한 것으로 1970년을 100으로 했을 때, 1978년에 소비자 물가는 296으로 약 세배 상승한데 반해, 주택가격은 806, 택지가격은 1168로 각 8배에서 11배까지 상승했고 그 상승폭은 1977년과 1978년 사이에 가장 가파르다는 것을 확인할 수 있습니다. 하지만 서울의 경우 그 상승폭은 더 커서 1978년 4월에서 7월 사이에 아파트의 평당 분양가가 40%이상 상승하는 폭등세를 보였습니다. 이에 따라 정부는 1978년 8월 8일 「8․8 부동산 투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책」(소위 8․8조치)을 발표하면서 부동산 경기 억제에 나서게 됩니다.
| 주택가격 | 택지가격 | 도시가계소득 | 소비자물가 | |
|---|---|---|---|---|
| 1970 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 1973 | 180 | 165 | 144 | 131 |
| 1975 | 292 | 297 | 226 | 204 |
| 1976 | 373 | 400 | 302 | 235 |
| 1977 | 464 | 514 | 369 | 259 |
| 1978 | 806 | 1,168 | 503 | 296 |
