KE:5.6 부동산 버블과 주택 200만호 건설
3저 호황, 아시안 게임과 올림픽 서울 개최, 1987년 민주주의적 대통령 선거제로의 개헌 등 한국의 80년대 후반은 여러모로 성과가 많은 시기였습니다. 하지만, 경상수지 흑자로 많은 외화가 유입되고 87년 이후 노동자들의 임금이 가파르게 상승한데다 87년에 두번의 선거가 겹치면서 여러가지 지역개발 공약들이 제시되자 부동산 가격이 급속도로 상승하기 시작합니다. 이 시기 전국의 주택가격은 1988년 연간 13.22%, 1989년 14.59%, 그리고 1990년에는 21.04%가 상승했고 특히 서울의 아파트 가격은 88년과 89년에 각각 18.47%, 18.22% 상승했고 1990년에는 37.62%라는 기록적인 폭등세를 보입니다. 당시 서울시내의 주요 아파트 가격은 아래 그림과 같이 평균가격보다 더 빠르게 상승해서, 거래가격이 불과 4년 사이에 3배에서 많게는 4배까지 상승합니다.
이런 급속한 부동산 가격 상승으로 인해, 1991년 우리나라의 총지가는 경상 GDP의 무려 9배가 되는데, 같은 시기 부동산 버블의 정점에 있던 일본의 총지가가 경상 GDP의 5.3배 수준이었던 것을 감안하면 극히 높은 수준이었다는 것을 확인할 수 있습니다. 부동산 경기가 과열되자 정부는 여러가지 부동산 대책을 발표하는데, 이후 한국의 부동산 시장과 정책에 큰 영향을 미치게 되는 두가지 정책 – 토지공개념과 주택 200만호 건설 –이 이 시기에 발표됩니다.
1990년 3월에 발표된 토지 공개념 제도는 택지소유상한제, 토지초과이득세제, 개발부담금제의 세가지 범안을 통해서 토지를 공공재로 규정하고 토지거래를 통해 얻는 이득에 높은 세금을 부과해서 환수하는 것을 목표로 하는 제도입니다. 택지소유상한제는 과다소유한 택지의 처분과 이용개발 촉진을 위해 초과소유 택지(6대도시 가구당 200평, 기타시 300평)에 대해 매년 택지 가격의 7%~11%를 세금으로 부과함으로써 택지를 장기보유하지 않고 시장에 공급하도록 유인하는 제도입니다. 토지초과이득세제 역시 유휴토지에서 발생하는 토지초과이득에 대해 1천만원 이하까지는 30%를, 그 초과분에 대해서는 50%를 3년마다 세금으로 환수하는 제도이고 개발부담금제는 토지소유자가 그 지역이 개발될 때 얻는 불로소득에 대해 25~50%에 달하는 자본이득세를 부과하는 제도입니다. [1]
1989년 2월 4일 ‘긴급 부동산투기억제대책’이라는 이름으로 발표된 200만 호 건설계획은 부동산 가격이 폭등한 원인이 당시 주택보급율이 69.3%로 낮았기 때문이라는 진단 하에 1992년까지 5년간 연평균 40만 호의 주택을 건설해서 주택공급을 늘여 가격 상승을 진정시키고 주택보급률을 69.3%에서 72.9%로 끌어올리겠다는 야심찬 계획이었습니다. 정부는 공급 확대를 위해서 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 건설 계획을 수립하였으며, 전체 물량의 45%를 담당하는 민간의 활발한 참여를 유도하기 위해 분양가 상한제를 폐지하고 택지비와 건축비 등에 따라 분양가가 결정되는 분양가원가 연동제를 도입합니다.
자료: e-영상역사관(http://ehistory.go.kr/page/pop/photo_pop.jsp?photo_PhotoID=16468&photo_PhotoSrcGBN=PT)
200만 호 건설계획은 89년 발표 당시에는 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치지 못했지만, 이후 당초 목표보다 1년 앞선 1991년말까지 총 200만호 92년에는 총 271만 7,000호가 건설되면서 주택부족 현상을 완화하는데 큰 기여를 합니다.
이 결과 토지공개념 제도가 시작된 1990년 3월~1991년까지 주택가격은 매분기 3~4%의 비교적 낮은 상승률을 보이다 주택공급이 본격화된 1991년을 기점으로 장기적인 하향 안정기에 돌입합니다. 이후 부동산 가격은 더이상 크게 상승하지 않고 소폭의 등락을 거듭하면서 2006년에 이르러서야 1992년의 수준을 다시 회복하게 됩니다.
결과적으로 1980년대 후반의 부동산 버블은 일본처럼 버블이 붕괴되는 사태로 이어지지는 않았지만, 주택가격의 급격한 상승으로 80년대 후반 노동자들의 임금상승이 온전히 생활수준 상승으로 이어지지 못했고, 아래 표에서 보듯이 향후 기업들에게는 고비용구조를 촉발시킴으로써 장기적으로 우리경제의 경쟁력을 약화시키는 대가를 치르도록 합니다.
| 미국 | 일본 | 대만 | 한국 | |
|---|---|---|---|---|
| 실질금리 | 3% | 1.2% | 5.4% | 8.1% |
| 토지가격* | $5 | $195 | $48 | $226 |
| 운송비/매출액 | 7.4% | 8.8% | 7.5% | 16.7% |
- ↑ 토지공개념 제도는 대중의 큰 지지를 받았지만, 정책의지를 지나치게 강조한 나머지 세부적인 부분에서 불합리성과 불형평성이 산재해있었고 운영상에서도 임의적인 부분이 많아서 적지않은 부작용과 역효과를 낳았고, 기득권층의 저항도 많았습니다. 결국, 1994년 7월 토지초과이득세제가 위헌판정을 받고 1999년 택지소유부담금제도 위헌판정을 받으면서 법안이 유명무실해집니다.
